住宅小区
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若业主在小区里遭受侵扰,找哪个部门维权更有效?

小区的业主遇到事情或遭受侵扰都习惯于找物业公司,属于分内的事情物业一般都能够予以解决。但是,有一些不属于物业管的事情也解决不了。不了解物业职责范围的业主,就会对此产生抱怨,甚至指责物业公司“不作为”。他们总是认为“物业费交给你了,你就得什么事情都要管,我们不找你找谁?”如果不管或管不了,他们就会偏执地说“物业只管收钱,不为业主办事,要你物业干嘛?”其实这是对物业的一种误解。

众所周知,物业公司纯属于企业性质,并无赋予其执法权。假如小区里发生的业主侵权事件,在与侵权人沟通无效的情况下,物业无权采取强制手段予以制止,所以物业不是万能的。那么有业主要问:“物业解决不了的这些事情到底归谁来管,我们应当找谁才合适呢”?为了消除业主的疑虑,提高办事效率,使政府职能部门各方面的责任透明化,下面笔者为业主们回答这方面的问题:

一、        开发商

1.购房人需要取得不动产权属证书,开发商负有为业主办理权属证书的义务。合同法的基本原则包括诚实信用原则,依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。
2.开发商负责房屋保修期内出现的房屋质量问题。如裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,应当找开发商解决。
3.房屋保修期过后,如商品房的自有部位出现问题,应当由业主自行承担维修责任,与开发商无关。业主可以委托物业公司进行有偿维修,也可以找其他维修公司进行维修。
4.房屋保修期过后,如商品房的公共部位出现问题,应当由物业公司与业主委员会协商,共同启动房屋维修基金进行维修。开发商有配合小区筹备成立业主委员会的义务,首次业主大会召开、筹备业主委员会所需的经费、办公用房等均由开发商承担。

二、物业公司
(一)基本业务:包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。
(二)专项业务:
1.秩序维护:对公共区域的秩序维护,门卫管理,小区巡逻,协助当地派出所搞好治安管理;
2.清扫保洁:对管理区域内的垃圾定时定点收集清运,以及对公共部位的清扫保洁;
3.庭院绿化:对管理区域内的公共绿地,宅旁绿地和道路绿地的日常养护;
4.车辆管理:对进入管理区域内的各种机动车辆的限制,除了必要的特许车辆外,其他车辆经过允许方能驶入,并按规定地点停放。
物业公司向业主收取的物业服务费用,主要用于上述这些方面的支出,这也是业主需要明白之处。另外,物业公司发现小区内有违法违规行为的,要及时采取劝告、制止措施,劝告、制止无效的,要及时报告相关执法部门,并积极配合执法工作。

二、        业主委员会

业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
《物业管理条例》规定:
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
3.了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
4.监督管理规约的实施;
5、业主大会赋予的其他职责。

四、政府职能部门在小区的管理责任划分

(一)规划局
负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。
1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理;
2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目(工程)进行批后跟踪管理;
3.查处物业管理区域内违法违规行为,及时移交市城管局。

(二)住建局
负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作,对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。
1.查处物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为;
2.查处未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为;
3.查处未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为;
4.查处擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为;
5.制止和查处室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为;
6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为;制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为;
7.查处开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格,擅自将房屋交付购房人使用的行为;
8.查处施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为;
9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

(三)城管局
负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。
1.查处擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设,擅自在建筑物顶部、底层进行建设的行为;
2.查处违章搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为;
3.查处在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为;
4.查处擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为;
5.查处物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为;
6.查处擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为;
7.查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为;
8.查处物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为;
9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

(四)公安局
负责对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理;指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范,指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作。负责制止和查处以下违规行为。
1.查处损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为;
2.制止和查处占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为;
3.依法查处在家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物过程中产生的噪声干扰他人正常休息生活,或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活,构成违反治安管理的行为;
4.查处破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为;
5.查处物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品的行为;
6.查处物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为;
7.查处打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为;
8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、规范着装等保安监管措施,依法查处违反保安监管法律法规的行为。

(五)物价局
负责指导物业服务企业做好物业服务收费工作,对物业服务收费行为进行监督检查。
1.查处未按规定实行明码标价的行为;
2.查处超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为;
3.查处低于服务等级要求提供服务并收费的行为。
4.查处采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为;
5.查处强制或者变相强制服务并收费的行为;
6.依法受理相关价格举报投诉,查处价格举报案件;
7.查处其他违反价格法律、法规的行为。

(六)环保局
负责指导物业服务企业做好环境保护工作,对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。
1.查处未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为;
2.查处破坏生态环境的行为;
3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

(七)质监局
负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营,对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。在出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后,会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定。
1.查处不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为;
2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查,查处超期未检、不按规定周期、标准进行电梯维护保养的行为;查处电梯维修单位超资质或无资质维保、维修的行为;
3.查处使用不符合安全技术规范电梯的行为;
4.查处电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后,未及时采取必要应急救援措施的行为;
5.查处出现故障或异常情况,未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为;
6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

(八)工商局
负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核,按职责分工对其经营活动监督管理。
1.市场主体住所(经营场所)依法应当审批的,经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所,或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的,由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管;涉及许可审批事项的,由许可审批部门依法监管;
2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则,由相关审批部门依法监督查处应获审批但未获审批擅自从事相关经营的活动;
3.查处各类虚假广告,销售假冒、伪劣商品等违法行为;
4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

(九)其他经营单位
与物业相关的其他专业经营单位,应当根据《物业管理条例》(国务院令第379号)以及地方出台的“物业管理条例”等法律法规规定做好与物业区域内有关工作。业主遇到某专业的问题,比如供电、供水、供暖、燃气等问题可直接联系该专业单位或部门解决即可。
备注:由于各地方政府部门制定的职责划分存在一定的差异,因此该资料仅供参考。

       
1楼 2018-10-1 22:52:33 使用道具
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